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내 커리어 확실하게 캐리하는 건설업 기장 실무 / 김수미 세무사
국민주택여부를 따져라.
건설업에서 제일 중요한 것은 국민주택규모 여부를 따지는 것이다. 이것에 따라서 과세매출인지, 면세매출인지가 결정되기 때문이다.    그러면 국민주택이란 무엇인가? 주택법상 국민주택규모가 수도권 및 도시지역은 주거전용면적이 85제곱미터이하(그외 지역 100제곱미터이하)이면 국민주택이라 부른다. 주택법에서는 주택을 크게 두가지로 분류한다. 단독주택과 공동주택이다.  그중 단독주택에는 다가구,다중주택으로 다시 나눌수가 있는데,  다가구는 3개층 이하의 건물, 연면적을 다 합하면 660제곱미터이하, 전체 세대수는 19세대이하이다.  다중주택은 3개층이하, 연면적은 330제곱미터이하 , 욕실은 있고, 취사시설은 있지 않은 곳이다.  (하지만 실제로 개별 취사시설이 갖춰진 곳이 많다.) 다가구,다중은 외관상으로는 구분이 안되므로, 건축허가서를 꼭 확인해야 한다. 다가구는 방하나당 면적을 가지고 주택규모여부를 따진다. 대부분 85제곱미터이하여서  부가세면세가 된다. 다중주택은 한동전체를 주거전용면적을 기준으로 해서 연면적을 따지므로 대부분 부가세 과세이다. 면세매출의 경우에는 해당 매입은 불공이 되므로, 원가계산시 반드시 공급대가를 가지고 계산해야 한다!!!
graceforme2 · 2023-10-31
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내 커리어 확실하게 캐리하는 건설업 기장 실무 / 김수미 세무사
항해단 3기 - 건축허가서로 과면세 안분하기
다가구 주택을 예를 들어 계산할 경우 근린생활 시설은 과세, 세대 당 85제곱미터 이하는 면세로 위 사진을 보면 1층의 42.24만 과세로 본다. 이때 필로티를 제외한 전체 면적을 기준으로 과세 면적을 계산하여 안분한다. 만약 세대 당 85제곱미터 이상인 곳이 있다면 해당 면적도 과세로 계산하여야 한다. 다락이 있는 경우 다락은 주택으로 사용한다고 가정함.   건물을 매매나 분양을 할 경우 토지는 실거래가를 원칙으로 하나 실가가 없거나 확인하기 어려운 경우 "감->기->장->취"를 기준으로 평가함 이때 감, 기, 장, 취는 감정가액->기준 실가 -> 장부가액 -> 취득가액임   단, 2019년 이후부터는 실거래가와 감정가액의 안분 계산이 30%이상 차이날 경우 실거래가를 인정하지 않고 감정가액으로 인정함 그러니 계약서 작성 시 꼭 실거래가와 감정가액을 계산해 본 뒤 계약서를 작성해야 함 -> 해당 내용이 생긴 이유는 토지와 건물을 매매 후 건물을 바로 철거 하여 새 건물을 지을 때 어차피 철거할 거니까 매도자와 매수자 입장에서 편하게 건물가액은 0으로 계산하여 거래한 내용들 때문이다.  항상 토지와 건물 안분 계산을 할 때 토지+건물 가액을 합한 금액으로 계약서가 작성 되어 있으면 세무사님에게 도움을 요청했는데 왜 도움을 요청하게 됐는지 알 수 있는 강의였다...! 아직 6년차지만 나도 감정가액과 기준 실가를 볼 수 있는 사람이 되면 내 업무의 폭이 넓어질 거 같다! 장부가액이랑 취득가액은 확인하기 쉬우니 제외하고~ 홈택스에서도 기준실가를 좀 더 쉽게 접근할 수 있는 걸로 아는데 내일 출근하여 블로그로 글을 옮기면서 한 번 찾아봐야겠다!
캡틴 이수빈 캡틴 · 2023-10-23
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내 커리어 확실하게 캐리하는 건설업 기장 실무 / 김수미 세무사
[항해단 3기] - 건설업의 안분은 무슨 기준으로?
현장 별로 건축 허가서 및 개요표 상 공급면적을 기준으로 도급계약서 작성시 과/면세 비율에 따라 작성 도급계약서 상 전체금액에서 과세분과 면세분을 구분하여 도급계약서 작성 -> 이에 따라 각 현장별로 들어오는 매입세액을 구분해줘야 하며 공통으로 사용할 경우 안분 계산을 하여야 함   주택 용도별 과면세 판단 기준 다가구 주택 - 3개층 이하의 건물, 연면적을 다 합하면 660제곱미터 이하, 총 19호실 미만, 등기에 새대 분리 안 됨 다중 주택 - 3개층 이하, 330제곱미터 이하, 독립된 주거 공간으로써 욕실은 가능하나 취사는 안 됨(하지만 실제로는 취사 가능하게 되어 있음) ex) 가구당 면적이 85제곱미터 이하인 다가구 주택을 공사하는 경우       시행사-매출 면세, 매입 면세      시공사 - 매출 면세, 매입 과세(전액 불공제-면세 매출 관련)->원가 계산 시 매입이 불공제 되기 때문에 공급대가를 기준으로 계산하여야 함 ex) 1동 전체의 주거 면적이 85제곱미터 이하인 다중 주택을 공사하는 경우       시행사 - 매출 과세, 매입 과세      시공사 - 매출 과세, 매입 과세세 매출 다세대 주택 - 바닥 면적의 합이 600제곱미터 이하, 4층 이하, 등기가 세대 당 분리 도시형 생활주택 - 300세대 미만의 국민주택규모에 해당하는 주택 -> 무조건 면세   발코니 확장 공사 - 입주자가 선택을 하고 주택 공급 계약과는 별도로 계약을 하며, 분양대금도 별도로 지급을 하니 부수공사가 아니고 과세 대상임  오늘은 연속으로 강의 3개를 들었는데 이 부분은 같이 듣는게 좋을 거 같아 이렇게 들었습니다!  하지만 이렇게 들어도 총 강의 시간은 30분도 안 된다는 사실...!!!   저도 다가구 주택과 다세대 주택은 많이 헷갈려 했는데 이번 강의로 좀 더 개념을 구체적으로 알게 되어서 업무 할 때 구분할 수 있을 거 같아요~(물론 건축물 대장에 나와있지만...) 또 다중 주택은 이번 강의에서 처음 들어 봤습니다! 그래서 전 고시원 같은 곳을 생각하고 궁금해서 강의 끝나고 좀 더 찾아봤는데 다중 주택의 경우 세입자의 편의를 위해 주방을 설치하지만 이건 결국 건축법 위반으로 불법 개조 주택이라고 합니다! 그래서 대출을 받을 수 없다는 것...!!!!! 오늘 강의는 배워가는게 많아서 아주 뿌듯합니다:)
캡틴 이수빈 캡틴 · 2023-10-18
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내 커리어 확실하게 캐리하는 건설업 기장 실무 / 김수미 세무사
항해단 3기 - 건설업의 과면세 구분
건설업의 매출 종류 - 과세 매출만 있는 경우 - 면세 매출만 있는 경우 - 과면세 겸업인 경우 why? 국민주택규모 이하(85제곱미터 이하) 공사 건 때문!          -> 나라에서 국민의 최소한의 주거권을 보장하기 위해 국민주택규모 이하(85제곱미터)는 부가가치세를 면제해주기 때문(조세특례제한법 제 106조의 4항)     위의 해당 법령을 기준으로 하여 국민주택 및 해당 주택의 건설용역까지도 부가가치세가 면제됨   건설업의 부가가치세 안분 - 과세와 면세를 같이하는 경우에는 부가세 안분을 위하여 여러 현장일 때 꼭 현장별로 구분하여 관리하여야 함!!!! 진행률만큼 어려운....!! 공통매입세액 안분...!  사실 현장이 하나이거나 회사에서 자료 정리를 잘 해준다면 크게 어렵지는 않은데 그게 안 되는 경우 시간을 굉장히 오래 잡아 일하게 되는 부분 중 하나이다. 전 건설업 부가세를 하는 경우 항상 매입장을 보내서 현장별로 매입을 구분해달라고 하는데 이렇게만 해도 업무 시간이 굉장히 단축됨!  가끔보면 건설업인데 회사에서 매입을 나누는게 아니라 사무실에서 담당자가 임의로 나눠서 처리하는 경우도 있는데 절대 절대 안 됩니다!!!!!!  
캡틴 이수빈 캡틴 · 2023-10-17
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내 커리어 확실하게 캐리하는 건설업 기장 실무 / 김수미 세무사
항해단 3기 - 세금계산서 발급 시기의 중요성
세금계산서 발급 시기의 중요성 진짜 많이 물어보는 거!!!! 저도 김수미 세무사님처럼 차라리 종이발급을 하라고 말씀드리는데 역시 저만 그런게 아니었군요!ㅋㅋㅋㅋㅋ 하지만 매출자 입장에선 이러나 저러나 가산세가 발생하게 되니 최대한 놓치지 않고 발급하는게 중요합니다!   매출 인식 기준 부가세와 법인세법상의 수익 인식 기준은 다름 부가세는 세금계산서 발급 기준으로 과세표준을 신고하나 법인세 신고시에는 진행률에 따라 계산하여 수익을 인식하여야함     세금계산서 가산세!!! 일하면서 사장님들이 제일 많이 물어보는 것 중 하나입니다..ㅠㅠ 그리고 제가 가장 어려워 하는 것 중 하나이기도 하구요...ㅠㅠ 그래도 부가세 가산세까지는 괜찮은데 소득세 가산세는 아무리 해도 머리에 잘 안 들어오더라구요... 하지만 이번 강의로 또 한 번 상기시킬 수 있어서 좋았습니다!!   그리고 진행률 계산~ 제가 작년과 재작년에 시행사를 맡아서 해봤는데 생각보다 산식은 복잡했어요. 이 강의를 들으면서 아 맞아 그렇게 일했었지~ 라고 생각 할 수 있는 계기가 되었습니다.   항해단 1기를 참여하고 2기는 쉬어갔는데 확실히 이끌어주는게 없으니까 잘 안 하게 되더라구요ㅠㅠ 그래서 이번 항해단 3기는 참여했습니다! 전에 들었던 김수미 세무사님의 강의를 이어서 듣고 다 들으면 염정희 세무사님의 법인전환 강의를 들어보려고 해요~   다들 어떤 강의를 들으실 예정인가요?
캡틴 이수빈 캡틴 · 2023-10-16
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