6강 I. 본점소재지 주의사항 (1)


업종구분 및 사업자등록증


부동산 건설업


본점



부동산 매매업


본점
과거에 가산디지털, 용인, 송도 등 소호사무실로 부동산매매업 사업자등록이 가능했으나 현재는 국세청에서 해당업종은 안받아줌, 그래서 안산 이런쪽으로 많이하는 추세
세법은 실질과세의 원칙에 따라 일을 자택에서 하면 자택주소지를 본점 주소지로 생각하여 중과하는 경우가 있으니 조심해야함



부동산 임대업


임대부동산 → 지점사업자 등록증 필요




임대업은 임대를 주는 장소가 업무장소 이므로 본점 이외에 지점사업자등록증이 필요함.


사업초기에는 임대용 부동산이 없으므로 개업시에는 매매업 또는 컨설팅업만 넣고 사업자등록증을 발급하여야 함


부동산매매계약 이후 계약서를 가지고 세무서에 방문하여 지점사업자로 임대업을 넣을 수 있음.


3번 단계에서 관리목적상 별도의 지점사업자를 신고하지 않고 사업자단위과세를 신청하여 본점사업자등록증 하나로 관리 가능 (이후 본점에 임대업 추가를 요청할 수 있음)


단, 사업자단위과세는 부가세법상 규정이므로 면세인 주택임대는 사업자단위과세가 나오지 않을 수 있음


면세인 주택임대는 세무상 보증금은 간주임대료를 계산하지 않고 임대료는 계산서 발급의무 제외 대상이므로 지점사업자를 내지 않아도 과태료가 없음.

(임차인이 보증금에 대해서 전세대출을 받는 경우 또는 임대인이 보증보험에 가입하기 위해서는 임대업이 들어가 있는 지점사업자를 발급받아야 함)




6에 따라 과태료가 없더라도 임대료 수입금액 및 양도차익은 본점에서 신고 해야함

5강 I. 본점소재지 주의사항 (1)

<aside> 💡 수도권과밀억제권역이란?



서울 및 수도권 대부분이 과밀억제권역임


서울특별시는 원칙적으로 전 지역이 과밀억제권역임. • 산업단지는 과밀억제권역이지만 설립시 중과세에서 제외되는 특혜가 있음.


가산디지털단지와 구로 디지털단지가 해당됨 : 업종 위험성 있음 </aside>






수도권법인이 수도권 부동산 취득시 취득세 중과


중과세 적용 요건

수도권 과밀억제권역 내에서 법인이 설립(지점설치, 대도시로의 전입등 포함) 될것
설립된 지 5년 내 일것
수도권 과밀억제권역 내에서 취득한 부동산 일것
중과세 배제업종에 해당되지 않을 것


중과세 적용 예외

수도권 과밀억제권역 밖에서 법인 설립
수도권 과밀억제권역 밖의 부동산 취득
임대주택법에 따라 준공공임대등록하고 주택임대




※ 아래의 경우도 중과세 적용 됨


폐업번인 - 법인 인수일 이전 1년 이내에 다시 사업자등록을 한 폐업법인
임원교체법인 - 법인인수일 이전 2년이상 사업실적이 없고, 인수일 전후 1년 이내에 인수법인 임원의 50% 이상을 교체한 법인



법인 취득세




주택

13.4%(지역불문)
예외 : 공시가격 1억 이하 주택 등


주택외 상가, 건물, 오피스텔 등

4.6%(수도권 과밀억제권역 법인 9.4%)


12% 중과 제외 주택 → 1~3%





지점 부동산 취득 중과세 기준

수도권 과밀억제권역

수도권 부동산 취득 - 중과(용도불문)
수도권 이외 부동산 취득 - 중과X


수도권 과밀억제권역 밖

수도권 부동산 취득 - 임대용 : 중과 X / 직접사용 : 중과
수도권 이외 부동산 취득 - 중과X

4강 I. 부동산 법인, 어떻게 설립 하나요?


부동산법인 설립 절차


상호


동일한 상호 금지 (인터넷등기소에서 검색 가능)



자본금



최저 자본금 폐지(보통 1천만원으로 설립)


부동산취득에 필요한 대출에 따라 은행에서 일정 자본금을 요구할 수 있음


(보통 대출금의 10~20%를 자본금으로 요구함.)





주주구성 및 감사선임


가족회사가 대부분(가족이외 공동투자도 많음)
추후 증여, 상속을 대비하여 초기에 자녀들의 지분을 조정
가수금으로 증여 문제 발생할 수 있음
은행에서 미성년자 주주의 지분율을 10% 이내로 제한할 수 있음



본점소재지(취득세 영향)


과밀억제권역에 본점 소재시 부동산 취득시 취득세 중과



업종


부동산 임대업
부동산 매매업

 

 

간주취득세 진짜 오랜만에 고려해보네요. 보통 부동산법인은 가족법인으로 운영되는 경우가 많은 것 같습니다. 가액이 너무 커진다면 가족 단위에서 넘어가서 외부인도 들어오는 경우가 있으니 사정이 달라질 수는 있겠습니다. 오히려 간주취득세는 가족이 운영할 때 한 번 딱 내고 나머지는 고려를 안 하니 실무자 입장에서는 편하지만,, 그래도 케이스별로 다 다뤄야 하니 공부를 해둬야겠습니다.

 

그 이후에는 추가 법인세를 배웠네요. 주택이 20퍼센트가 가산되는 것은 알았지만, 입주권이나 분양권은 이번에 추가된 것 같습니다. 하마터면 큰일날 뻔 했습니다. ㅎㅎ

 

강의를 많이 들어봤지만 이렇게 디테일한 강의는 처음 듣습니다. 부동산법인은 왜 하는 것인지 사실 초반에 열심히 설명은 해주셨지만 와닿지 않는 부분들도 꽤 많았습니다.

그런데 오히려 뒤로 갈 수록 부동산법인이 어떠한 메리트가 있는지 더 체감하는 것 같습니다. 

 

제 나름의 결론은 상가 매매를 하거나 가족법인을 운영하여 어느정도 규모가 있는 상가를 임대할 계획이라면 부동산법인으로 관리하는 것을 고려해도 좋을 것 같습니다. 

강의를 통해 배운 내용을 바탕으로 어떤 분들께 소개를 드리면 좋을지 다시 고려해봐야겠습니다. 하지만 생각보다 부동산임대하시는 분들의 지갑을 여는 일은 쉬운 일이 아니기에,, 만반의 준비도 해야겠습니다. 

3강 I. 취득세 없는 부동산 법인!



이외 부동산 법인 설립 장점


법인은 보유주식 수로 의결권을 행사하므로 부동산의 일부처분이 불가능하고, 투자자 중 일부가 사망등으로 변경되어도 의사결정에는 문제가 없음
일부 형제의 개인 사정에 따른 부동산의 처분을 방지할 수 있음
상속시 부동산이 아닌 주식을 상속 받으므로 취등록세가 없음
상속시 주식은 평가가치가 부동산보다 낮아서 상속세 절세효과가 큼.
개인명의조법인명의 이므로 법인자산은 개인 건강보험 재산금액에서 제외 및 직장가입자로 가입하여 건강보험료 절감 가능.
이월결손금 : 양도세는 당해연도만 공제 가능하지만 법인은 10년간 이월공제 가능.
법인은 주택에 대해 간주임대료 계산 안함.



임대보증금 등의 간주익금


법인의 자기자본에 대한 차입금의 비율 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준을 초과하여 차입금을 보유하고 있는 내국법인으로서 부동산임대업을 주업으로 하는 법인(비영리내국법인은 제외한다)이 대통령령으로 정하는 주택을 제외한 부동산 또는 그 부동산에 관한 권리 등을 대여하고 보증금,전세금 또는 이에 준하는 것을 받은 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 『법인세법, 제15조 제1항에 따른 익금에 가산한다



부동산법인 설립 이유



비교1 단기매매


단기매매시 법인세율이 양도세율보다 낮음
1년내 단기매매

양도세율 - 70%(주택,입주권), 50%(주택 외)
법인세율 - 9~24%





비교2 필요경비


법인의 비용처리 범위가 양도소득세에 비해 폭 넓음





비교3 납세기한


법인세는 양도세보다 기한이 늦음
납부시기

양도세 - 양도일이 속하는 말일로부터 2개월 이내
법인세 - 사업연도 종료일 이후 3개월이내